„A kifejezés helyes, valóban fordulóponthoz érkezett az ingatlanpiac. A tendencia viszont nemcsak Magyarországra jellemző, hanem sokkal nagyobb gazdasági és földrajzi régióra jellemző a folyamat” – mondta a trendfordulót firtató kérdésünkre az ingatlanpiaci szakember.
„Az elmúlt 25 évben négy ingatlanpiaci ciklust lehetett azonosítani, amelyek átlagosan 6-7 évig tartottak. Az utolsó ciklust szokás a hazai ingatlanpiac aranykorának nevezni, amikor az állami támogatások mellett, jelentősen megnövekedett a GDP és a lakosság jövedelme, aminek az eredményeként előtte soha nem tapasztalt tranzakciós volument láthattunk.
A mostani, 2022-ben kezdődött ciklust szokás piaci korrekciós időszakként is definiálni, mikor a kedvezőtlenebb gazdasági-, politikai- és pénzügyi folyamatok hatására az ingatlanpiac korábban tapasztalt lendülete is visszább esik.” – mondta Pápai Dorottya.
Emlékeztetett: a tavalyi trendforduló óta jelentős visszhangot kap az ingatlanpiac és az ingatlanárak változása. Ennek oka, hogy Magyarországon az emberek több mint 90 százaléka jellemzően saját tulajdonú ingatlanban él, legnagyobb vagyontárgyuk jellemzően a lakásuk. Ennek következtében mindenki kitüntetett figyelemmel és érzékenységgel kíséri a piaci változásokat.
Kérdésünkre, miszerint mekkora áresést várnak a piacon, azt mondta:
„Éves szinten 2023-ban a használt lakóingatlanok esetében átlagosan 3-4 százalékos árcsökkenésnél nem várunk nagyobb visszaesést. Nyilván ez egy átlagos adat, lesznek olyan ingatlanok, ahol nem lesz árcsökkenés, míg más esetekben ennél nagyon csökkenésre is lehet számítani.”
Hozzátette: „az alapvetően nagy alapterületű, műszakilag elavult ingatlanok azok, amelyek a legkevésbé keresettek.”
Ne várjon senki árcsökkenést az új lakások esetében
Ugyanakkor hozzátette: az új lakások árában nem várnak csökkenést. Ennek legjelentősebb oka, hogy a magasabb infláció elsőként az új lakások árában jelenik meg. A magasabb építési költségeket a kivitelezők jellemzően tovább terhelik a fejlesztőkre, akik így nem, hogy árat csökkenteni nem tudnak, de sok esetben még az árak növelésére is kényszerülnek.
Ennek ellenére az új lakásokra vonatkozó kereslet várhatóan fennmarad, a, kedvező energiafelhasználásuk és a hosszabb távon történő kedvezőbb megtérülésük kapcsán – mondta Pápai Dorottya.
Tudatos vásárlók vannak a piacon
Az ingatlanpiaci szakértő szerint jellemzően a nagy alapterületű, korszerűtlen fűtési és szigetelési rendszerrel kialakított családi házak, lakások azok, amelyekre érezhetően csökkent a kereslet. Ráadásul, ha egy ilyen ingatlan a gyenge műszaki paraméterei mellett, az agglomerációban vagy tömegközlekedéssel nehezen megközelíthető helyen található, az még további nehézségeket jelent az értékesítése során – mondta.
„Manapság az emberek rendkívül tudatosan, minden szempontot figyelemebe véve döntenek egy ingatlan vásárlás során. Az ingatlan fenntartásán felül, számításba veszik a havi rezsiköltséget és a munkába járás benzinköltségét is.”
Csökkent az agglomeráció népszerűsége, megfordult a trend?
A RE/MAX üzletfejlesztési igazgatója úgy látja: az agglomeráció ingatlanpiacának a népszerűsége határozott csökkenést mutatott az elmúlt hónapokban. Ismételten megjelent az a tendencia, hogy a nagyobb, pillanatnyilag nehezen értékesíthető ingatlanok hasznosítását a családok átgondolják és inkább a generációk összeköltözése mellett döntenek, a jóval áron aluli értékesítés helyett.
„Ezt az is tovább erősíti, hogy nagyon alacsony a bérelt ingatlanban élők aránya, így az emberek mobilitása is sokkal kedvezőtlenebb, mint például ahogy az Nyugat-Európában jellemző.” Emlékeztetett: 2022 második felében a kereslet átlagosan 40 százalékkal csökkent országos szinten.
„Természetesen voltak olyan ingatlan kategóriák, ahol nem volt csökkenés – belvárosi, jó műszaki állapotú, kiadásra alkalmas kis méretű lakások esetében – míg más esetekben a kereslet még jelentősebben csökkent.” – mondta.
Megjegyezte ugyanakkor: az árak csökkenése nem követte ilyen mértékben a kereslet változását. A területek és ingatlantípusok közötti különbségeket elemezve, egyértelműen látszik, hogy azon ingatlanok esetében, ahol az állami támogatások igénybe vehetőek voltak, kevésbé volt markáns a kereslet visszaesése.
A kínálati oldalt vizsgálva, a lakóingatlanok kínálata országosan több mint 30 százalékkal nőtt. Ugyanakkor a tavaly nyár közepén vártnál jóval kevesebben döntöttek az ingatlanuk értékesítése mellett, az elszálló rezsiköltségek miatt. Akinek lehetőségében állt energetikai beruházásokat eszközölt és határozottan megjelent a társadalmi tudatosság is az energia fogyasztás terén – tette hozzá.
Továbbra is kiváló befektetés az ingatlan
Kérdésünkre válaszolva az igazgató úgy vélte: az állampapírok által nyújtott jelenlegi magas hozamok, illetve a kötvény- és pénzpiaci alapok jól kiegészítik az ingatlan befektetéseket. „Mára a több lábon állás igénye a lakossági befektetések kapcsán is nagyobb jelentőséget élvez, így a diverzifikáció egy abszolút jellemző befektetői magatartás formává vált. Tapasztalataink szerint nem az szokott a fő kérdés lenni, hogy az ember fektessen-e ingatlanba, hanem hogy ez hol és milyen típusú ingatlan legyen.”
Mint mondta: ami határozottan ehhez a ciklushoz köthető változás, az az, hogy egyre többen vásárolnak ingatlant külföldön, amelynél mára fontos szempont, hogy ne csak nyaralásra, hanem akár életvitelszerű ott tartózkodásra is alkalmas legyen. A vásárlási döntések összetettsége miatt, hasznos olyan szakemberhez fordulni, aki a piaci folyamatokat és aktualitásokat egyaránt jól ismeri és átlátja – mondta Pápai Dorottya.